Très sympa, votre petit appart’ : un 40m2 bien agencé, sans vis-à-vis et proche de tout commerce. À 1.400 euros de loyer mensuel, vu le quartier, c’est carrément une bonne affaire. Et depuis 5 ans que vous y habitez, c’est toujours autant le pied.
Sauf que. Comme tout locataire, vous avez forcément fait au moins une fois le calcul qui tue. Celui dont l’équation est la suivante :
Loyer x (Mois x Années) = 😭
En l’occurrence, 😭 = 84K€… C’est-à-dire le montant total de l’argent que vous avez dépensé en loyer au fil des ans. Ce genre de calcul amène forcément LA question : en matière d’appart’, vaut-il mieux louer ou acheter ?
Pourquoi c'est important ?
Achat ou location, il y a une chose qui ne change pas : se loger à Paris ou dans une grande ville, ça coûte un bras.
Aujourd’hui, la location est presque devenue une norme : on loue notre appart’ quand on part en vacances, la voiture qui nous emmène en week-end, ou même la perceuse de nos bricolages du dimanche. Résultat : Les trois quart des trentenaires sont encore locataires à l’âge où leurs parents achetaient un 100m2 dans le 15ème.
Face à l’achat, a priori plus contraignant, la location paraît être la solution de facilité… et elle l’est à court terme. Mais si on voit plus loin, il se passe quoi ?
Le match : achat vs location
À ma gauche, la location.
On a tous été locataire au moins une fois dans notre vie. Premier studio ou grosse coloc’, meubles IKEA et gastronomie Panzani, c’est la solution la plus simple et la plus rapide.
Passé la tannée des visites dans un marché locatif hyper tendu, la location est assez simple : attestation de CDI, feuilles de paie plus ou moins trafiquées (selon votre niveau sur Photoshop). On signe un bail de 3 ans avec le propriétaire et on part quand on veut, ou presque : comptez 3 mois de préavis pour un logement vide et 1 mois pour un logement meublé ou en zone tendue.
L’avantage de la location ? Vous limitez vos charges et, selon le genre d’appart’ que vous choisissez, vous pouvez maximiser votre revenu disponible - et vous faire un peu plus plaisir au quotidien.
GROSSO MODO
Louer votre appart’ ça vous coûte :
- Des frais d’agence - sauf si vous passez en direct avec le proprio
- Un dépôt de garantie, au maximum 1 mois de loyer hors charges,
- Les charges (souvent l’électricité et les charges de copropriété),
- La taxe d’habitation, à payer à la rentrée et qu’on oublie chaque année, et évidemment, votre loyer.
À ma droite, l'achat.
Soyons clairs : l’achat, c’est forcément une démarche un peu plus lourde que la location. Une fois l’appart’ de vos rêves trouvé, il va falloir négocier votre prêt auprès d’une banque, passer chez un notaire et éventuellement payer des frais d’agence… Autant d’intermédiaires, ça peut faire un peu peur.
L’avantage principal de l’achat ? C’est qu’il constitue une épargne forcée. En général, un achat mobilise une part plus importante de votre salaire qu’un simple loyer. Mais l’avantage, c’est que tous les mois, c’est vous que vous enrichissez - pas votre proprio’.
GROSSO MODO
Acheter votre appart’ ça vous coûte :
- Le montant du bien : selon la surface et l’endroit, ça varie de 809€ du m2 dans la Creuse à plus de 10 000€/m2 à Paris, auxquels il faut rajouter les éventuels travaux
- Les “frais de notaire”, qui représentent en moyenne 7-8% du montant du bien
- La rémunération de l’agence immobilier si vous en faites intervenir une
- La taxe foncière (1000€ en moyenne à Paris - mais c’est proportionnel à la surface et la valeur du bien)
- La taxe d’habitation (la même que si vous étiez locataire)
- Les charges de copropriété (ravalement de façade et autres joyeusetés).
- Du temps passé dans les assemblées générales de copropriété
Résultat : Victoire par K.O
Alors, acheter ou louer ? C’est aussi une question de philosophie de vie. Louer, c’est un peu la jouer “team cigale” : on profite d’un revenu disponible un peu supérieur pour kiffer. Acheter ? C’est être “team fourmi” : on se serre un peu la ceinture, mais on prépare l’avenir…
Et justement, si on regarde l’avenir, voilà ce que ça donne à horizon 15 ans.
Prenons Jeanne et Nicolas : un couple dont le revenu cumulé est de 6.000€. Ils ont aussi 50K€ sur leur compte épargne et vivent dans un appart de 55m2 à Paris.
Option Team cigale
Jeanne et Nico restent locataires. Ils payent 2.000€ de loyer par mois. Leurs 50.000€ sont bien placés et génèrent un rendement de 2% par an. Dans 25 ans, leur capital sera de 82.000€.
Option Team fourmi
Jeanne et Nico décident d’acheter. Budget de l’achat, frais de notaire inclus ? 557 000 euros. Avec leur apport de 50 000€, la banque leur accorde un crédit de 507 000€ sur 25 ans. Tous les mois, ils remboursent 2000 euros, l’équivalent de leur loyer précédent, auxquels s’ajoutent tous les 2-3 ans des travaux plus ou moins gros sur l’immeuble. Sur 25 ans, ils économisent quand même 600.000€ de loyer. Et au bout de 10 ans, avec l’augmentation des prix de l’immobilier (en considérant que l'immobilier augmente au même rythme que l'inflation), leur patrimoine sera d’environ 800.000€.
Bilan ?
La “team fourmi” aura accumulé un patrimoine 10 fois plus important que la team cigale. Bref, de quoi envisager la suite plutôt sereinement…
Et si Jeanne et Nico ont la bougeotte, ou envie de voir plus grand ? No stress, en quelques années à peine les économies de loyer auront remboursé les frais de notaire - d’autant plus qu’en France, la plus-value sur les résidences principales n’est pas imposable...
Alors, acheter ou louer ? C’est aussi une question de philosophie de vie.
Et maintenant, je fais quoi?
Prêt à vous lancer ? On vous explique la marche à suivre.
Faites le point sur votre situation :
vous êtes en CDI, hors période d’essai ? Super, les banques vont vous adorer. Regardez de quel apport vous pouvez disposer : plus il est important, plus vous vous rapprocherez de l’appartement de vos rêves.
Calculez votre capacité d’emprunt.
N'hésitez pas à le faire sur le simulateur de Virgil - vous aurez en bonus une estimation de votre budget avec le co-investissement de Virgil 😊
Lancez vos premières recherches d’appartement.
Les agences c’est bien, mais le particulier à particulier n’a jamais eu autant la côte - et bye bye les 5% de frais d’agence. Et de toute façon, la meilleure façon de se projeter, c’est de commencer à visiter...
L'évaporation de la penderie
En matière d’emprunt, on ne peut toujours viser la lune. En revanche, avant de trouver votre nouvel appart’, n’hésitez pas à aller plus haut : parce que désormais, à Paris, on peut acheter un toit constructible : depuis 2014, la loi Alur autorise les surélévation sur les “dents creuses”, ces immeubles placés entre deux autres bâtiments plus élevés. Ils sont de plus en plus rares, mais ils valent le coup : ce type de logement revient entre 4.000 et 6.000€ du m2 travaux inclus. Alors pendant vos prochaines visites, levez la tête.
