Spoune

Spoune, c'est 2 emails par mois 📩
pour devenir money-smart 💡
Abonnez vous !
Bienvenue à bord ! à très vite dans votre boîte aux lettres.
Oops! Something went wrong while submitting the form.
Recevoir Spoune

Acheter à deux

🥄Temps de lecture : 
7
 min.

"On fait moit' moit' ? Mais le vin, c’est pour moi.” La technique du 50-50, ça peut éventuellement marcher au restaurant (peut-être à éviter pour la Saint Valentin).

Pour acheter un appart’, en revanche... c’est beaucoup moins évident. Avez-vous vraiment envie de vous retrouver en indivision avec belle-maman ? Si non, continuez la lecture.

Ça veut dire quoi au juste, acheter en couple ? À moins d’être vraiment blindé et de collectionner les penthouses comme d’autres les cartes Panini ⚽, un achat immobilier est toujours un projet important — aussi bien en termes de montant que d’engagement dans le temps. Alors avant de se lancer, il faut absolument anticiper.

Pour éclaircir tout ça, on a fait appel à Claire Besançon, aka Super Notaire : elle est hyper forte pour défricher les sujets qui, à première vue, pourraient paraître aussi touffus que la jungle amazonienne.

Acheter à deux, c’est plus compliqué ?

Du point de vue des banques, c’est plutôt un avantage. Certes, votre dossier emprunteur sera un peu plus épais (deux fois plus de pièces à réunir), mais en revanche, à montant identique, les banques seront rassurées d’avoir deux co-emprunteurs plutôt qu’un seul. Du point de vue notarial, en revanche, il y a un peu plus de questions à se poser.

Concrètement, ça change quoi ?

Même si vous achetez avec votre âme soeur 😇, il y a peu de chances que vous ayez exactement le même salaire et le même apport. Bref : vous n’allez pas forcément contribuer de manière égale au financement du bien. On sait que vous deux c’est pour la vie, mais en cas de changement de situation, c’est mieux de ne pas devoir en même temps se prendre la tête sur votre couple ET sur des gros enjeux financiers. Il faut donc se mettre d’accord sur la répartition de la propriété du bien dès le moment de l’achat.

En général, ça se passe comment ?

En général, les couples achètent sous le régime de l’indivision, la solution la plus facile pour acheter un bien à deux. En indivision, on va indiquer dans l’acte de vente (à la signature finale) les parts de propriété de chacun en prenant en compte, en plus du prix d'acquisition, l’intégralité des coûts du projet, c’est-à-dire :

►  Les frais d’acte notariés et droits de mutation
►  Les frais d’agence
►  Le coût de l’emprunt et de l’assurance-emprunteur
►  Les travaux éventuels

Si l’effort de financement initial (c’est-à-dire l’apport) et futur (le remboursement de l’emprunt) sont répartis asymétriquement, on détermine des parts de propriété proportionnelles à l’effort de chacun.

Vous pouvez donc choisir d’ajuster le montant des mensualités que chacun remboursera : soit pour tenir compte d’une différence de revenu et donc de propriété, ou au contraire pour compenser une différence d’apport mais acheter à part égales.

S'il n’y a pas d’indications dans l’acte, on considérera que les deux acheteurs deviennent propriétaires à parts égales.

ZOOM

Que faire si on n'a pas le même apport ? Exemple : si vous apportez 25.000 euros et votre compagnon 0 euros, la différence peut sembler énorme au début. Rapporté à l’échelle d’une mensualité sur 25 ans, elle n’est que de… 100 euros par mois !

Pourquoi c’est important ?

La manière dont vous choisissez de répartir le remboursement du prêt entre vous n’est pas opposable à la banque. Elle considérera que vous êtes tous les deux solidaires, et pourra demander à n’importe lequel de vous de payer les mensualités si l’autre est défaillant. Dans la même logique, si vous achetez à deux, même s’il n'y a qu'un seul emprunteur, la banque a une garantie sur l’intégralité du bien = elle peut saisir le bien si l’emprunteur arrête de payer, même si vous êtes deux à y habiter !

Si vous lâchez tout pour une cabane au Vanuatu 🌴et arrêtez de payer vos mensualités, votre co-acheteur va devoir compenser... ou la banque pourra saisir le bien. Pas cool, donc...

Bon, essayons un peu de nous projeter vers l’avenir. Si tout va bien, il se passe quoi ?

Si tout va bien, vous remboursez votre prêt à l’échéance - voire même un peu avant si vous avez de la chance. Vous et votre co-acheteur devenez propriétaires dans les proportions définies au moment de l’achat.

Vous pouvez le vendre et tout miser au casino, le garder pour la vie, et si c’est grand, y installer une réplique grandeur nature du Trône de Fer.

Ok, passons maintenant aux hypothèses un peu moins sympas.

L’UN DES CO-EMPRUNTEURS PERD SON JOB ET N’A PLUS DE REVENU

Les revenus évoluent tout au long de notre carrière. Chaque année, on espère avoir une augment’ 💰...  mais l’inverse peut aussi arriver, par exemple à cause d’un petit passage par la case chômage. Vous pouvez sans problème vous organiser entre vous pour compenser ces éventuels passages à vide.

Les parts de propriété inscrites dans l’acte de vente sont définitives. Mais si vous revendez votre appartement avant la fin du remboursement du prêt, il faudra tenir compte des apports réels de chacun, et pas uniquement des proportions d’acquisition. Pensez à anticiper ce cas de figure avec votre notaire.

ON SE SÉPARE ET ÇA SE PASSE SUPER MAL

En cas de séparation, en général, il y a deux options : soit l’un des deux rachète la part de son ex, soit vous revendez le bien.

En cas de rachat, si l’un des propriétaires veut garder le bien, il a un droit de priorité pour racheter la part de l’autre. En cas de vente, chaque concubin récupère un montant équivalent à sa part de propriété initiale (avec plus-value éventuelle si vous revendez plus cher). S’il y a eu des aménagements de remboursement pendant la période de vie commune, il faut pouvoir en justifier !

D’où l’importance de garder tous les relevés bancaires et factures de travaux possibles.

Surtout que, si vous ne parvenez pas à tomber d’accord, genre ambiance Marriage Story sur Netflix (NDLR : très très bon film, d’ailleurs), ce sera finalement le juge qui procèdera au partage du bien. En pratique, le bien sera vendu et chacun récupérera sa quote-part… mais ça aura pris beaucoup de temps.

Le plus facile est donc d’ouvrir un compte affecté exclusivement au remboursement du crédit. Vous avez ainsi la trace des contributions de chacun au paiement des échéances de prêt.

ZOOM

Il est aussi possible de maintenir l'indivision et que l’un des deux continue à occuper les lieux - moyennant le versement d’une indemnité (même principe qu'un loyer).  

L’UN DE NOUS A UN ACCIDENT ET IL MEURT...

C’est le scénario film d’horreur, mais c’est le rôle du notaire de nous préparer à toutes les éventualités pour ne pas compliquer encore plus des moments déjà pas glop.

Si vous êtes mariés, la loi accorde au “survivant” des droits assez étendus sur le logement familial - vous héritez de votre conjoint.

En revanche, c’est différent pour un couple vivant maritalement, même pacsé ! Quel que soit le nombre d’années passées ensemble, on n’hérite pas de son concubin ou de son partenaire de Pacs. Et la part de propriété du défunt reviendra donc à ses héritiers : vos enfants (les vôtres, ou ceux d’une précédente union), parents, frères ou sœurs.

Avez-vous vraiment envie de vous retrouver en indivision avec belle-maman ?

Même si votre belle-mère ne va pas forcément s’installer chez vous, se retrouver propriétaire en indivision avec des personnes qu’on n’a pas choisies est rarement une situation confortable. Il y a de bonnes chances que les héritiers demandent la vente du logement.

ZOOM

Pour se protéger, les concubins / pacsés ont deux solutions :

►  prévoir dans une convention qu'au décès d'un indivisaire, sa quote-part pourra être acquise en priorité par son concubin (la mise en place d’un capital décès peut être envisagée)

►  ou se désigner héritier par disposition testamentaire (un acte super simple et rapide à faire avec votre notaire). En cas d’héritage, et si vous n’êtes pas pacsé, vous devrez vous acquitter de droits de succession (et tout de même 60 %, ça fait mal). Quant au partenaire pacsé, il est lui exonéré de droits de succession, comme un époux. Si vous avez des enfants, ils entreront également en compte dans la succession.

Revenons à des choses plus pratiques :
on prend quel notaire ?

Chacun est libre de choisir le notaire qui lui plaît, où qu’il se trouve sur le territoire. La plupart du temps, l’acquéreur et le vendeur ont chacun leur notaire, sans que cela ne modifie les frais de notaires - puisque ceux-ci se partageront la vérification des pièces, la rédaction de l’acte de vente, mais également les honoraires.


Un dernier conseil pour conclure ?

Encore une fois, l’achat immobilier est un projet important, par son montant financier et par sa durée. Il est donc impératif de consulter un notaire pour anticiper les conséquences d’un décès ou d’une séparation, ainsi que les implications fiscales de ces situations. En fonction, vous pourrez notamment réfléchir à l’opportunité d’un Pacs pour mieux gérer votre projet et votre patrimoine.

Mais c'est qui, Super Notaire ?


Maître Claire Besançon
est notaire depuis 2007. Son dada : toutes les problématiques liées à l’achat des jeunes actifs. Mais pas que. Basée à Strasbourg auprès de l’étude Notaria, elle manie à merveille TGV, portable & emails pour travailler dans toute la France et dépoussiérer la fonction (ou ses clichés). Et comme on est sympa, on vous a mis ses coordonnées.


1
2
3

Uppercut de fin de soirée

ou l'info pour se la donner

Acheter à 2 ou à 1000 ?
Pourquoi s’endetter sur 25 pour acheter un minuscule appartement quand on peut acheter un château pour 50 euros ? Adopte Un Château est une association qui restaure des bâtiments en péril en ayant recours au Crowdfunding. Mais bon, même si le site vous propose pour un faible montant de devenir Châtelain-farmer, n’espérez pas y passer vos vacances dedans : les bâtiments réhabilités sont ensuite principalement consacrés à des projets artistiques.

Crédits images : Caleb Boyles (illustration 1) - Abbey Lossing (illustrations 2 et 5) - Loris F. Alessandria (illustration 3) - Adamastor Studio (illustration 4)