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Acheter ou Louer ? Le Match

đŸ„„Temps de lecture : 
7
 min.

TrĂšs sympa, votre petit appart’ : un 40m2 bien agencĂ©, sans vis-Ă -vis et proche de tout commerce. À 1.400 euros de loyer mensuel, vu le quartier, c’est carrĂ©ment une bonne affaire. Et depuis 5 ans que vous y habitez, c’est toujours autant le pied.

Sauf que. Comme tout locataire, vous avez forcĂ©ment fait au moins une fois le calcul qui tue. Celui dont l’équation est la suivante :

Loyer x (Mois x AnnĂ©es) = 😭

En l’occurrence, 😭 = 84K€
 C’est-Ă -dire le montant total de l’argent que vous avez dĂ©pensĂ© en loyer au fil des ans. Ce genre de calcul amĂšne forcĂ©ment LA question : en matiĂšre d’appart’, vaut-il mieux louer ou acheter ?

Pourquoi c'est important ?

Achat ou location, il y a une chose qui ne change pas : se loger à Paris ou dans une grande ville, ça coûte un bras. 

Aujourd’hui, la location est presque devenue une norme : on loue notre appart’ quand on part en vacances, la voiture qui nous emmĂšne en week-end, ou mĂȘme la perceuse de nos bricolages du dimanche. RĂ©sultat : Les trois quart des trentenaires sont encore locataires Ă  l’ñge oĂč leurs parents achetaient un 100m2 dans le 15Ăšme.

Face Ă  l’achat, a priori plus contraignant, la location paraĂźt ĂȘtre la solution de facilité  et elle l’est Ă  court terme. Mais si on voit plus loin, il se passe quoi ?


Le match : achat vs location

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À ma gauche, la location.

On a tous Ă©tĂ© locataire au moins une fois dans notre vie. Premier studio ou grosse coloc’, meubles IKEA et gastronomie Panzani, c’est la solution la plus simple et la plus rapide.

Passé la tannée des visites dans un marché locatif hyper tendu, la location est assez simple : attestation de CDI, feuilles de paie plus ou moins trafiquées (selon votre niveau sur Photoshop). On signe un bail de 3 ans avec le propriétaire et on part quand on veut, ou presque : comptez  3 mois de préavis pour un logement vide et 1 mois pour un logement meublé ou en zone tendue. 

L’avantage de la location ? Vous limitez vos charges et, selon le genre d’appart’ que vous choisissez, vous pouvez maximiser votre revenu disponible - et vous faire un peu plus plaisir au quotidien. 

GROSSO MODO

Louer votre appart’ ça vous coĂ»te :

  • Des frais d’agence - sauf si vous passez en direct avec le proprio
  • Un dĂ©pĂŽt de garantie, au maximum 1 mois de loyer hors charges,
  • Les charges (souvent l’électricitĂ© et les charges de copropriĂ©tĂ©),
  • La taxe d’habitation, Ă  payer Ă  la rentrĂ©e et qu’on oublie chaque annĂ©e, et Ă©videmment, votre loyer.

‍À ma droite, l'achat.

Soyons clairs : l’achat, c’est forcĂ©ment une dĂ©marche un peu plus lourde que la location. Une fois l’appart’ de vos rĂȘves trouvĂ©, il va falloir nĂ©gocier votre prĂȘt auprĂšs d’une banque, passer chez un notaire et Ă©ventuellement payer des frais d’agence
 Autant d’intermĂ©diaires, ça peut faire un peu peur. 

L’avantage principal de l’achat ? C’est qu’il constitue une Ă©pargne forcĂ©e. En gĂ©nĂ©ral, un achat mobilise une part plus importante de votre salaire qu’un simple loyer. Mais l’avantage, c’est que tous les mois, c’est vous que vous enrichissez - pas votre proprio’.

Surtout qu’en ce moment, les taux bancaires sont historiquement bas (1,33% sur 25 ans). Tellement qu’ils compensent quasiment la flambĂ©e des prix de l’immobilier. Ce phĂ©nomĂšne, c’est l’effet de levier du crĂ©dit qui nous permet d’emprunter plus que jamais. En plus, selon la Banque Centrale EuropĂ©enne, ça durera au moins jusqu’en 2020.

GROSSO MODO

Acheter votre appart’ ça vous coĂ»te :

  • Le montant du bien : selon la surface et l’endroit, ça varie de 809€ du m2 dans la Creuse Ă  plus de 10 000€/m2 Ă  Paris, auxquels il faut rajouter les Ă©ventuels travaux
  • Les “frais de notaire”, qui reprĂ©sentent en moyenne 7-8% du montant du bien
  • La rĂ©munĂ©ration de l’agence immobilier si vous en faites intervenir une
  • La taxe fonciĂšre (1000€ en moyenne Ă  Paris - mais c’est proportionnel Ă  la surface et la valeur du bien)
  • La taxe d’habitation (la mĂȘme que si vous Ă©tiez locataire)
  • Les charges de copropriĂ©tĂ© (ravalement de façade et autres joyeusetĂ©s).
  • Du temps passĂ© dans les assemblĂ©es gĂ©nĂ©rales de copropriĂ©tĂ©

RĂ©sultat : Victoire par K.O

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Alors, acheter ou louer ? C’est aussi une question de philosophie de vie. Louer, c’est un peu la jouer “team cigale” : on profite d’un revenu disponible un peu supĂ©rieur pour kiffer. Acheter ? C’est ĂȘtre “team fourmi” : on se serre un peu la ceinture, mais on prĂ©pare l’avenir


Et justement, si on regarde l’avenir, voilà ce que ça donne à horizon 15 ans. 

Prenons Jeanne et Nicolas : un couple dont le revenu cumulĂ© est de 6.000€. Ils ont aussi 50K€ sur leur compte Ă©pargne et vivent dans un appart de 55m2 Ă  Paris.

Option Team cigale

Jeanne et Nico restent locataires. Ils payent 2.000€ de loyer par mois. Leurs 50.000€ sont bien placĂ©s et gĂ©nĂšrent un rendement de 2% par an. Dans 25 ans, leur capital sera de 82.000€.

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Option Team fourmi ‍

Jeanne et Nico dĂ©cident d’acheter. Budget de l’achat, frais de notaire inclus ? 557 000 euros. Avec leur apport de 50 000€, la banque leur accorde un crĂ©dit de 507 000€ au taux de 1,5% sur 25 ans. Tous les mois, ils remboursent 2000 euros, l’équivalent de leur loyer prĂ©cĂ©dent, auxquels s’ajoutent tous les 2-3 ans des travaux plus ou moins gros sur l’immeuble. Sur 25 ans, ils Ă©conomisent quand mĂȘme 600.000€ de loyer. Et au bout de 10 ans, avec l’augmentation des prix de l’immobilier, leur patrimoine sera d’environ 800.000€*.‍

*Si l’immobilier progresse Ă  la mĂȘme vitesse que l’inflation, soit 1,8% par an. Pour rĂ©fĂ©rence, Ă  Paris, il a augmentĂ© de 3.5% sur les 10 derniĂšres annĂ©es.


Bilan ? La “team fourmi” aura accumulĂ© un patrimoine 10 fois plus important que la team cigale. Bref, de quoi envisager la suite plutĂŽt sereinement
 

Et si Jeanne et Nico ont la bougeotte, ou envie de voir plus grand ? No stress, en quelques annĂ©es Ă  peine les Ă©conomies de loyer auront remboursĂ© les frais de notaire  - d’autant plus qu’en France, la plus-value sur les rĂ©sidences principales n’est pas imposable... 

Alors, acheter ou louer ? C’est aussi une question de philosophie de vie.

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Et maintenant, je fais quoi?

PrĂȘt Ă  vous lancer ? On vous explique la marche Ă  suivre.

1

Faites le point sur votre situation : vous ĂȘtes en CDI, hors pĂ©riode d’essai ? Super, les banques vont vous adorer. Regardez de quel apport vous pouvez disposer : plus il est important, plus vous vous rapprocherez de l’appartement de vos rĂȘves.

2

Calculez votre capacitĂ© d’emprunt. N'hĂ©sitez pas Ă  le faire sur le simulateur de Virgil - vous aurez en bonus une estimation de votre budget avec le co-investissement de Virgil 😊

3

Lancez vos premiùres recherches d’appartement. Les agences c’est bien, mais le particulier à particulier n’a jamais eu autant la cîte - et bye bye les 5% de frais d’agence. Et de toute façon, la meilleure façon de se projeter, c’est de commencer à visiter...

Uppercut de fin de soirée

ou l'info pour se la donner

En matiĂšre d’emprunt, on ne peut toujours viser la lune. En revanche, avant de trouver votre nouvel appart’, n’hĂ©sitez pas Ă  aller plus haut : parce que dĂ©sormais, Ă  Paris, on peut acheter un toit constructible : depuis 2014, la loi Alur autorise les surĂ©lĂ©vation sur les “dents creuses”, ces immeubles placĂ©s entre deux autres bĂątiments plus Ă©levĂ©s. Ils sont de plus en plus rares, mais ils valent le coup : ce type de logement revient entre 4.000 et 6.000€ du m2 travaux inclus. Alors pendant vos prochaines visites, levez la tĂȘte.