Comment acheter sans apport ?

Dialogue avec votre banquier :
- Bonjour, c’est pour un emprunt.
- Un emprunt ? Très bien, regardons le solde de votre compte.
- Ben justement, c’est pas top. C’est pour ça que je voudrais emprunter.
- Ah, dans ce cas… vraiment désolé, cher Monsieur, mais nous préférons ne prêter qu’aux clients qui ont déjà de l’argent.

La question de l’apport et de l’emprunt, c’est un peu la question de la poule et de l’oeuf 🐣

Pour vous prêter, les banques exigent un apport. Mais si vous cherchez à emprunter, c’est justement parce que vous n’avez pas d’apport… Absurde ? Oui, presque autant que ce fameux sketch des Inconnus.

Pour trouver un nouveau job, mieux vaut en avoir déjà un. Et pour emprunter de l’argent, mieux vaut être déjà riche. Mais au fond… quelle est la logique derrière ça ? Et surtout, pourquoi apport et achat d’appart’ sont-ils quasiment indissociables ? On vous explique tout ça.

Pourquoi la banque exige-t-elle un apport ?

Votre banquier et vous, vous avez une super relation. Régulièrement, vous déclinez ses offres de placements alléchants sur des assurances-vie. Vous payez vos agios rubis sur l’ongle. Est-ce que tout ça fait de vous l’emprunteur parfait ? Pas vraiment. Et même si vous lui promettez d’arrêter les découverts et d’être bien sage à l’avenir…

Un prêt, comme tout investissement, est un pari sur l’avenir : les banques doivent être convaincues que vous serez capable dans le futur de rembourser une somme que vous ne possédez pas dans le présent. Et les intérêts.

Contrairement à la bourse où “les performances passées ne présagent pas de performances futures”, le banquier va regarder votre historique. Histoire d’être sûr que vous savez déjà comment épargner.

Pourquoi ? Après l’emménagement, il y a la peinture, les week-ends chez Ikéa, la taxe foncière ou les charges de copro’... Résultat, le montant des mensualités du crédit et des coûts liés est souvent bien supérieur au montant de votre loyer initial — c’est ce qu’on appelle le saut de charge. ‍

Un bon emprunteur, c’est donc avant tout un bon épargnant.

‍Quelqu’un qui n’est jamais à découvert, qui sait vivre en dessous de ses moyens et mettre un peu de côté tous les mois.

L’apport, c’est ça : la preuve par le RIB que vous avez été capable d’épargner par le passé et saurez faire face dans le futur.

🧐 Apport de chose près, de combien j’ai besoin ?‍

Pour être sûr que vous puissiez assumer, la banque exige en général un apport correspondant à 10 % du montant total du projet.

L’idée c’est aussi que, si pour X raison vous devez revendre le lendemain de l’achat, le prix de vente suffira à rembourser le montant du crédit restant. Un achat immobilier, ça coûte cher : outre le prix du bien, il y a les frais de notaire, l’éventuelle commission de l’agence. En gros, votre apport doit au moins couvrir ces frais annexes. Ce qui garantit à la banque de pouvoir récupérer ses billes en cas de pépin.

Car les pépins, les banques n’aiment pas ça du tout… et elles font tout pour s’en protéger.

L'apport, la poule 🐔 et le cochon 🐷 : Comment la banque se protège-t-elle ?

Votre appart’ ? Après tout, c’est votre projet. Alors si la banque veut bien vous aider à le réaliser, au cas où ça tourne mal, elle veut être sûre que ce soit bien vous qui assumiez la plus grande part du risque.

Comme dans la “Fable de la Poule et du Cochon” (ou Fable de l’Apport).

👵 La Fable de la Poule et du Cochon

Dans la fable, la poule et le cochon ont tous les deux un projet commun : cuisiner une super omelette au bacon. Dans la répartition de l’effort, la poule produit des oeufs (pas trop difficile) tandis que le cochon offre son bacon (ce qui implique qu’il passe d’abord sur le billot... gloups). Bref, le cochon et la poule sont tous les deux indispensables au projet. Mais leur niveau d’implication n’est pas vraiment le même : la poule est concernée alors que le cochon est impliqué.

Quand une banque prête ? C’est pareil : elle veut être sûre d’être la poule… et que vous soyez le cochon.

Mais rassurez-vous : même en cas de pépin, ça se passe quand même mieux que dans la fable.

Gloups : que se passe-t-il si je ne rembourse pas mon prêt ?

Avant tout, sachez qu’en France, les défauts de paiement sont hyper rares : à peine 1 % des crédits en cours. Pourquoi ? Parce qu’en France beaucoup plus que dans les autres pays, les banques font un super boulot pour vérifier que votre projet est vraiment viable.

En ce moment plus que jamais, elles ont tout intérêt à le faire : avec des taux historiquement bas, un seul petit défaut de paiement suffit pour gommer les bénéfices générés par une dizaine de prêts… Ça motive.

Mais bon, imaginons que vous faites partie de ces 1 % unhappy few qui n’arrivent pas à rembourser. Il se passe quoi ?

1) On cherche une solution. Ce n’est pas comme dans les films : avant d’envoyer les huissiers, la banque préfère toujours trouver une solution à l’amiable.

2) Vous revendez : si ça ne suffit pas, vous revendez le bien (en passant peut-être par la case “saisie” : la banque les revend à votre place).

Le calcul de la banque est simple : grâce à l’apport,  la valeur du bien est supérieure au montant du crédit restant à rembourser, et donc elle récupère ses billes grâce à la revente sans devoir vous poursuivre au-delà.

Quant à vous ? Le montant que vous toucherez dépendra de la part du crédit que vous avez déjà remboursée, mais dans tous les cas vous vous en sortirez mieux en anticipant les difficultés et en vendant au meilleur prix avant d'être en défaut de paiement.

Et personne ne se fera frire avec des oeufs 🍳.

☔️ Les garanties bancaires

Pour être sûre d’être remboursée, la banque prend une garantie sur l’appartement qu’elle vous aide à acheter. Cette garantie peut prendre plusieurs formes :

►  Hypothèque : une hypothèque, c’est une garantie accordée chez le notaire, qui permet au prêteur de saisir votre bien si vous ne remboursez pas … et d’être le premier à être remboursé.

►  Privilège de prêteur de deniers : c’est comme l’hypothèque, sauf que ça coûte moins cher. Seule réserve : ça ne marche ni pour les projets de réhabilitation, ni pour le neuf.

►  Caution mutuelle : étant donné le coût élevé de l’hypothèque, et le taux de défaut très faible, les banques ont inventé une autre forme de garantie fonctionnant comme une assurance. Vous cotisez à une caution mutuelle (la plus célèbre étant Crédit Logement) et l’argent de tous les souscripteurs est utilisé pour dédommager la banque quand il y a des défauts de paiement.

OK, et comment je hacke tout ça ?

1 - Quand le marché s’emballe,

Les banques prêtent parfois à “110%” - c’est-à-dire sans apport. Mais ça ne marche que pour les plus hauts revenus.

2 - Virgil !

À cause du saut de charge dont on vous parlait tout à l’heure, le montant des mensualités d’un crédit est souvent supérieur à un loyer de locataire. Avec Virgil, vous augmentez votre apport pour diminuer vos échéances… ou pour augmenter la surface de votre futur nid 🏡

3 - L’épargne de précaution :

Si la banque fait bien son boulot, elle vous le conseillera d’elle-même. Conservez toujours une épargne de précaution (le fameux matelas de 10K dont on vous parlait là) après votre acquisition : les années les plus à risque sont juste après l’achat, quand on a plein de frais en plus, et qu’on est super sensible aux changements de situation

🚨 La fausse bonne idée : le crédit consommation (aka “la poudre de la Perlempruntprunt”) pour se constituer un apport. Ces prêts à taux super élevés risquent de mettre votre budget encore plus sous pression.