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Comment acheter sans apport ?

Dialogue avec votre banquier :
- Bonjour, c’est pour un emprunt.
- Un emprunt ? TrĂšs bien, regardons le solde de votre compte.
- Ben justement, c’est pas top. C’est pour ça que je voudrais emprunter.
- Ah, dans ce cas
 vraiment dĂ©solĂ©, cher Monsieur, mais nous prĂ©fĂ©rons ne prĂȘter qu’aux clients qui ont dĂ©jĂ  de l’argent.

La question de l’apport et de l’emprunt, c’est un peu la question de la poule et de l’oeuf 🐣

Pour vous prĂȘter, les banques exigent un apport. Mais si vous cherchez Ă  emprunter, c’est justement parce que vous n’avez pas d’apport
 Absurde ? Oui, presque autant que ce fameux sketch des Inconnus.

Pour trouver un nouveau job, mieux vaut en avoir dĂ©jĂ  un. Et pour emprunter de l’argent, mieux vaut ĂȘtre dĂ©jĂ  riche. Mais au fond
 quelle est la logique derriĂšre ça ? Et surtout, pourquoi apport et achat d’appart’ sont-ils quasiment indissociables ? On vous explique tout ça.

Pourquoi la banque exige-t-elle un apport ?

Votre banquier et vous, vous avez une super relation. RĂ©guliĂšrement, vous dĂ©clinez ses offres de placements allĂ©chants sur des assurances-vie. Vous payez vos agios rubis sur l’ongle. Est-ce que tout ça fait de vous l’emprunteur parfait ? Pas vraiment. Et mĂȘme si vous lui promettez d’arrĂȘter les dĂ©couverts et d’ĂȘtre bien sage Ă  l’avenir


Un prĂȘt, comme tout investissement, est un pari sur l’avenir : les banques doivent ĂȘtre convaincues que vous serez capable dans le futur de rembourser une somme que vous ne possĂ©dez pas dans le prĂ©sent. Et les intĂ©rĂȘts.

Contrairement Ă  la bourse oĂč “les performances passĂ©es ne prĂ©sagent pas de performances futures”, le banquier va regarder votre historique. Histoire d’ĂȘtre sĂ»r que vous savez dĂ©jĂ  comment Ă©pargner.

Pourquoi ? AprĂšs l’emmĂ©nagement, il y a la peinture, les week-ends chez IkĂ©a, la taxe fonciĂšre ou les charges de copro’... RĂ©sultat, le montant des mensualitĂ©s du crĂ©dit et des coĂ»ts liĂ©s est souvent bien supĂ©rieur au montant de votre loyer initial — c’est ce qu’on appelle le saut de charge. ‍

Un bon emprunteur, c’est donc avant tout un bon Ă©pargnant.

‍Quelqu’un qui n’est jamais Ă  dĂ©couvert, qui sait vivre en dessous de ses moyens et mettre un peu de cĂŽtĂ© tous les mois.

L’apport, c’est ça : la preuve par le RIB que vous avez Ă©tĂ© capable d’épargner par le passĂ© et saurez faire face dans le futur.

🧐 Apport de chose prùs, de combien j’ai besoin ?‍

Pour ĂȘtre sĂ»r que vous puissiez assumer, la banque exige en gĂ©nĂ©ral un apport correspondant Ă  10 % du montant total du projet.

L’idĂ©e c’est aussi que, si pour X raison vous devez revendre le lendemain de l’achat, le prix de vente suffira Ă  rembourser le montant du crĂ©dit restant. Un achat immobilier, ça coĂ»te cher : outre le prix du bien, il y a les frais de notaire, l’éventuelle commission de l’agence. En gros, votre apport doit au moins couvrir ces frais annexes. Ce qui garantit Ă  la banque de pouvoir rĂ©cupĂ©rer ses billes en cas de pĂ©pin.

Car les pĂ©pins, les banques n’aiment pas ça du tout
 et elles font tout pour s’en protĂ©ger.

L'apport, la poule 🐔 et le cochonÂ đŸ·Â : Comment la banque se protĂšge-t-elle ?

Votre appart’ ? AprĂšs tout, c’est votre projet. Alors si la banque veut bien vous aider Ă  le rĂ©aliser, au cas oĂč ça tourne mal, elle veut ĂȘtre sĂ»re que ce soit bien vous qui assumiez la plus grande part du risque.

Comme dans la “Fable de la Poule et du Cochon” (ou Fable de l’Apport).

đŸ‘” La Fable de la Poule et du Cochon

Dans la fable, la poule et le cochon ont tous les deux un projet commun : cuisiner une super omelette au bacon. Dans la rĂ©partition de l’effort, la poule produit des oeufs (pas trop difficile) tandis que le cochon offre son bacon (ce qui implique qu’il passe d’abord sur le billot... gloups). Bref, le cochon et la poule sont tous les deux indispensables au projet. Mais leur niveau d’implication n’est pas vraiment le mĂȘme : la poule est concernĂ©e alors que le cochon est impliquĂ©.

Quand une banque prĂȘte ? C’est pareil : elle veut ĂȘtre sĂ»re d’ĂȘtre la poule
 et que vous soyez le cochon.

Mais rassurez-vous : mĂȘme en cas de pĂ©pin, ça se passe quand mĂȘme mieux que dans la fable.

Gloups : que se passe-t-il si je ne rembourse pas mon prĂȘt ?

Avant tout, sachez qu’en France, les dĂ©fauts de paiement sont hyper rares : Ă  peine 1 % des crĂ©dits en cours. Pourquoi ? Parce qu’en France beaucoup plus que dans les autres pays, les banques font un super boulot pour vĂ©rifier que votre projet est vraiment viable.

En ce moment plus que jamais, elles ont tout intĂ©rĂȘt Ă  le faire : avec des taux historiquement bas, un seul petit dĂ©faut de paiement suffit pour gommer les bĂ©nĂ©fices gĂ©nĂ©rĂ©s par une dizaine de prĂȘts
 Ça motive.

Mais bon, imaginons que vous faites partie de ces 1 % unhappy few qui n’arrivent pas à rembourser. Il se passe quoi ?

1) On cherche une solution.
Ce n’est pas comme dans les films : avant d’envoyer les huissiers, la banque prĂ©fĂšre toujours trouver une solution Ă  l’amiable.

2) Vous revendez
: si ça ne suffit pas, vous revendez le bien (en passant peut-ĂȘtre par la case “saisie” : la banque les revend Ă  votre place).

Le calcul de la banque est simple : grĂące Ă  l’apport,  la valeur du bien est supĂ©rieure au montant du crĂ©dit restant Ă  rembourser, et donc elle rĂ©cupĂšre ses billes grĂące Ă  la revente sans devoir vous poursuivre au-delĂ .

Quant Ă  vous ? Le montant que vous toucherez dĂ©pendra de la part du crĂ©dit que vous avez dĂ©jĂ  remboursĂ©e, mais dans tous les cas vous vous en sortirez mieux en anticipant les difficultĂ©s et en vendant au meilleur prix avant d'ĂȘtre en dĂ©faut de paiement.

Et personne ne se fera frire avec des oeufs 🍳.

☔ Les garanties bancaires

Pour ĂȘtre sĂ»re d’ĂȘtre remboursĂ©e, la banque prend une garantie sur l’appartement qu’elle vous aide Ă  acheter. Cette garantie peut prendre plusieurs formes :

â–ș  HypothĂšque :
une hypothĂšque, c’est une garantie accordĂ©e chez le notaire, qui permet au prĂȘteur de saisir votre bien si vous ne remboursez pas 
 et d’ĂȘtre le premier Ă  ĂȘtre remboursĂ©.

â–ș  PrivilĂšge de prĂȘteur de deniers
: c’est comme l’hypothĂšque, sauf que ça coĂ»te moins cher. Seule rĂ©serve : ça ne marche ni pour les projets de rĂ©habilitation, ni pour le neuf.

â–ș  Caution mutuelle : Ă©tant donnĂ© le coĂ»t Ă©levĂ© de l’hypothĂšque, et le taux de dĂ©faut trĂšs faible, les banques ont inventĂ© une autre forme de garantie fonctionnant comme une assurance. Vous cotisez Ă  une caution mutuelle (la plus cĂ©lĂšbre Ă©tant CrĂ©dit Logement) et l’argent de tous les souscripteurs est utilisĂ© pour dĂ©dommager la banque quand il y a des dĂ©fauts de paiement.

OK, et comment je hacke tout ça ?

1 - Quand le marchĂ© s’emballe,

Les banques prĂȘtent parfois Ă  “110%” - c’est-Ă -dire sans apport. Mais ça ne marche que pour les plus hauts revenus.

2 - Virgil !

À cause du saut de charge dont on vous parlait tout Ă  l’heure, le montant des mensualitĂ©s d’un crĂ©dit est souvent supĂ©rieur Ă  un loyer de locataire. Avec Virgil, vous augmentez votre apport pour diminuer vos Ă©chĂ©ances
 ou pour augmenter la surface de votre futur nid 🏡

3 - L’épargne de prĂ©caution :

Si la banque fait bien son boulot, elle vous le conseillera d’elle-mĂȘme. Conservez toujours une Ă©pargne de prĂ©caution (le fameux matelas de 10K dont on vous parlait lĂ ) aprĂšs votre acquisition : les annĂ©es les plus Ă  risque sont juste aprĂšs l’achat, quand on a plein de frais en plus, et qu’on est super sensible aux changements de situation

🚹 La fausse bonne idĂ©e : le crĂ©dit consommation (aka “la poudre de la Perlempruntprunt”) pour se constituer un apport. Ces prĂȘts Ă  taux super Ă©levĂ©s risquent de mettre votre budget encore plus sous pression.

C'est qui Virgil ?

On ne fait pas trop d'auto-promo 😇 mais sur ce sujet de l'apport, Virgil (l'Ă©quipe derriĂšre Spoune) en connait un rayon : en crĂ©ant la nouvelle façon de devenir propriĂ©taire, Virgil permet Ă  ceux qui n'ont pas assez d'apport de passer le cap. Virgil co-investit Ă  vos cĂŽtĂ©s pour remplacer ou complĂ©ter votre apport et vous permettre de devenir propriĂ©taire sans compromis, qu'il s'agisse de m2 ou de lĂ  oĂč vous voulez vivre. C'est simple : vous trouvez l'appartement de vos rĂȘves et Virgil l'achĂšte avec vous — ​les acquĂ©reurs Virgil en parlent encore mieux que nous. Pour simuler votre projet et parler Ă  un spĂ©cialiste de l'Ă©quipe, rdv ici !

L'Uppercut du jour

Les financiers aussi ont besoin d’apport. Long Term Capital Management Ă©tait un hedge fund montĂ© par tout le gratin de Wall Street (dont deux Prix Nobel, tout de mĂȘme). Avec un tel CV ils ont pu, avec un apport modique (enfin, 1 milliard de dollars quand mĂȘme) emprunter 100 milliards de dollars, qu'ils ont ensuite investi dans un portefeuille d’environ 1250 milliards de dollars.

Mais quand on appuie un peu trop fort sur l’effet de levier
 ça casse. Leur chute catastrophique de 1998 a mĂȘme failli emporter tout le systĂšme financier avec eux. C’est ce que raconte dans le gĂ©nial When Genius Failed, ou pourquoi mĂȘme les gĂ©nies ne sont pas toujours raisonnables en matiĂšre d’emprunt bancaire. Alors un dernier conseil : oubliez ce penthouse dans le triangle d’or.

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Crédits images : Kati Szilagyi (illustration 1), Philip Lindeman (illustrations 2, 3 et 4).