Avant le COVID ? C’était trop cher. Après le COVID ? Le marché serait en train de s’effondrer. Mais alors, c’est QUAND, le bon moment pour acheter ???
Acheter ou ne pas acheter, telle est (évidemment) la question. Et pas la peine pour s’en convaincre de passer par des extrêmes tels que les plus beaux penthouses New-Yorkais ou l’épisode de la bulle immobilière japonaise, demandez simplement à vos parents : depuis que vous êtes né, l’immobilier à Paris ne cesse de grimper.
Ils se rappellent peut-être encore avec émotion de l’époque où les apparts coûtaient 15 000 francs du m2 (on a bien dit francs, pas euros, hein). Alors que vous, même avec votre salaire, l’apport de vos parents ou celui de Virgil, vous hésitez encore à vous lancer...
Alors, l’immobilier, valeur sûre ? Les prix peuvent-ils vraiment – tels les arbres – monter jusqu’au ciel pour ne jamais redescendre ? Faut-il y aller maintenant… ou renoncer à jamais ?
Oui, l'immobilier va toujours monter.
En tout cas à long terme.
En France, on n’a pas de pétrole, mais on a... Jacques Friggit, un ingénieur qui a consacré toute sa vie à réfléchir et observer les prix de l’immobilier. Sa période de recherches est tellement large qu’elle remonte jusqu’au Moyen-Âge. Grâce à lui, on sait par exemple que depuis 1200, le prix de l’immobilier au centre de Paris a été multiplié par… 225 😱
Ça s’explique assez facilement : les arbres montent peut-être jusqu’au ciel, mais les immeubles, plus difficilement. Alors quand les sociétés s’urbanisent et que les populations se concentrent dans les villes - sans que celles-ci ne s’étalent beaucoup plus (surtout quand elles sont entourées de remparts), les prix augmentent mécaniquement.
Sauf que bon. Le long terme, c’est bien pour les historiens, mais ça ne met pas les investisseurs à l’abri des variations de court terme. En leur temps, la guerre de 100 ans et la Peste Noire de 1348 ont ainsi laissé quelques mauvais souvenirs aux investisseurs médiévaux...
Oui oui Spoune, moi aussi j'adore l'histoire. Mais concrètement, j'achète ou pas ?
Ah, grande question. À court terme, on ne sait évidemment rien de ce qui va se passer. Sur des périodes de 10 ans, on peut tout aussi bien traverser des années fastes (comme depuis 2000) mais aussi des années terribles (comme le début des années 90). Au Japon, le foncier résidentiel ne s’est jamais remis de la bulle des années 90 : il n’a toujours pas retrouvé son niveau de 1991.
Ce qu’on vous répond ? 🎯
Que chez Spoune, on n’a pas de boule de cristal, mais on a… petit quiz
► A - Jacques Friggit
► B - Des idées
► C - Un logigramme
► D - La réponse D
La bonne réponse ? Les quatre ! Alors on mélange tout ça, et on vous aide à vous poser la question dans les termes les plus clairs possibles.
Premier élément de réponse : le logigramme ultime pour répondre à la question Devez-vous acheter cet appart’ ?
C'est qui Virgil ? 🙋
Difficile de devenir propriétaire à Paris quand on a peu d’apport. Virgil change la donne : nous co-investissons à vos côtés pour vous permettre d’acheter l’appartement de vos rêves. 👉 wearevirgil.com
J’ai de la visibilité pour les prochaines années, mais un jour je vais quand même devoir m’agrandir. J’y vais ?
Ah, en fait, notre petit quiz : il y avait une vraie réponse D. C’est Excel, notre meilleur ami – surtout quand on a envie simuler différentes hypothèses.
Pour prendre une décision dans un monde incertain, il y a deux manières de procéder :
► L’audace du pari : on choisit une hypothèse forte, on choisit l'option qui est la meilleure dans ce scénario, et on croise très fort les doigts en espérant qu'il se réalise 🤞
► La prudence et l'espérance : on choisit l’option qui est la moins pire quel que soit le scénario final, et on se porte en moyenne pas trop mal.
Rien de tel qu’une simulation. 🔮
Imaginons : vous achetez aujourd’hui un 45 m2 à 10 k€ du m2. Vous y mettez un apport de 40 000 euros (toutes vos économies) – et empruntez le reste.
6 ans passent. Junior (le chien) et Indiana (le bébé) ont tous les deux bien grandi. C’est le moment de voir un peu plus grand.
Au moment de revendre votre premier appart’, faut-il espérer que les prix aient monté ? Et bien en fait, non : tant que vous êtes en période de constitution d’épargne (ou de patrimoine), vous avez intérêt à ce que les prix baissent. Certes, vous allez perdre un peu sur la valeur de votre premier appartement, mais vous pourrez potentiellement gagner beaucoup sur la valeur de votre prochain appart’.
Pour vous en convaincre, voici donc une simulation de ce que vous pourrez vous acheter dans 6 ans selon 3 scénarios, en supposant que votre salaire ait tout de même pris 5% par an :
• Scénario 1 : l’immobilier perd 25 % : 72 m2
• Scénario 2 : l’immobilier ne bouge pas : 65 m2
• Scénario 3 : l’immobilier gagne 25 % : 60 m2
Envie de tester d’autres hypothèses ? Feel free, notre simulateur est juste là.
Et si je n'avais pas acheté ?
Récapitulons : si j’achète aujourd’hui, les prix peuvent baisser sans que cela m’impacte trop, car je pourrai acheter plus grand demain.
OK, mais si j’avais sagement continué à épargner sur mon livret A, en attendant que les prix atteignent leur lowest ever ? Ah, vous aimez vivre dangereusement. Effectivement, si la baisse se prolonge, c’est le meilleur choix.
Mais le risque, c'est que si l'immobilier ne baisse pas, vous n'achèterez jamais... et autant renoncer à votre projet 😶
Conclusion
Est-ce le bon moment pour acheter ? Désolé, mais encore une fois… on n’en sait rien.
En revanche, ce qu’on peut vous dire, c’est qu’il faut voir votre projet immobilier comme un plan épargne retraite. Une fois votre crédit remboursé, vous pouvez soit y vivre gratuitement, soit le louer et aller siroter des mojitos à Cuba 🍹.
Alors, relax : à moins que vous ne soyez un investisseur qui recherche la grosse plus-value à court-terme, vous ne serez pas spécialement impacté par les variations du marché. La vraie valeur de votre appart’, elle réside dans les loyers économisés, et dans la constitution de votre patrimoine. Et pour ça, rien de tel que l’achat (on vous en a déjà touché un mot, rendez-vous juste ici ).
Et maintenant je fais quoi ?
L’agence immobilière à taux fixe Hosman,
Parce que les frais d’agence ne valorisent pas votre appart.
Les chasseurs d’appart de Je Rêve D’une Maison,
Parce que le temps c’est de l’argent.
Et bien évidemment, le co-investissement de Virgil
Pour booster votre financement.
Crédits images : Chia-Chi Yu (illustration 1), Sam Peet (illustration 2), Virginie Morgand (illustration 3)
L'évaporation de la penderie
L’immobilier japonais a beau s’être cassé la figure, il ne se porte pas si mal que cela: à Ginza, le mètre carré monte tout de même jusqu’à 390 000 euros. Et à cette adresse, on trouve… une papeterie fondée en 1663. Quand on vous dit qu’il faut investir sur le long terme !
