Les pires investissements à 15000 euros

15K ? Qu’on parle running ou investissement, dans les deux cas, c’est une valeur bâtarde : plus que les 10K qui sont la base (du running comme de vos finances personnelles) mais encore biiiiien loin des 42K du marathon… ou de l’apport personnel qui commence à peser. 

Alors, comment investir quand, ni sprinter, ni marathonien, on a 15 000 euros ?

Tout le monde a un avis sur la poule aux œufs d’or mais conseiller un placement financier, c’est surtout facile avec l’argent des autres. Nous, on veut juste vous éviter de tomber sur des œufs pourris. Pour ça, on vous a fait un top des 5 meilleures (ou pires, c’est selon) fausses bonnes idées de placement qui pourraient vous faire perdre vos poussins.

Vous verrez : il y a tellement de manières raffinées de perdre de l’argent…

Fausse bonne idée #1 : Le Parking

Pourquoi c’est tentant : Ce n’est pas un appartement, mais après tout c’est de la pierre aussi, et on peut même en tirer des revenus locatifs. Dans l’idée, c’est vrai que le créneau place de parking peut avoir l’air d’un bon bail. Au moins, si votre locataire ne paie pas, vous n’avez qu’à changer le badge...‍

Oui mais non.

Déjà, ça coûte beaucoup d’avoir petit 

En effet, plus le prix du bien est faible, plus les frais d'acquisition seront proportionnellement élevés. Pour une place de parking en dessous de 20 000 euros, les frais de notaire peuvent atteindre jusqu’à 20% du bien !   

Ajoutez-y la panoplie ordinaire de toute acquisition immobilière : charges de copropriété, taxe foncière, sans oublier l’imposition sur les revenus locatifs...  Bref, comme le stationnement à Paris : le parking, ça peut vite être hors de prix.

Ensuite, à quoi bon, en fait ? 

À quoi bon ? Ça dépend évidemment de votre situation. 

C’est votre premier investissement ?
‍Attention, rappelez-vous que, quand on a un projet immobilier, il faut être capable de mobiliser le maximum de ressources disponibles. Et 200 euros de mensualité pour rembourser votre place de parking, c'est potentiellement 40 000 euros de moins sur votre capacité d’emprunt pour un futur appart’...
Notre conseil à ce stade : plutôt que de se disperser dans des petits investissements, mieux vaut négocier une augment’ et consolider votre épargne => N’achetez pas !

Vous avez acheté un appart’ avec parking alors que vous roulez en trottinette ?
Clairement, si ce spot de parking ne vous sert à rien d’autre qu’à stocker vos tupperwares en double, ça vaut le coup de le louer.
Notre conseil à ce stade => Louez. 

‍Vous avez votre appart’, et il vous reste tout de même de la capacité d’emprunt que vous voudriez mettre à profit (parce que vous avez compris que le leverage, c’est la vie) ?
Se procurer ce petit bijou underground de 2,5 m2 sur 5 m2 cash, ça peut être tentant. Mais tous ces efforts pour récupérer un loyer aussi faible, est-ce que ça vaut vraiment le coup ? Surtout que dans les villes où les places se louent les plus chères (à moins que vous ayez flashé sur un parking à Vierzon), l’avenir de la voiture ne ressemble plus vraiment à un boulevard…

Notre conseil à ce stade : Think again... et étudiez les autres options.

Fausse bonne idée #2 : Investir dans un logement éligible à la Loi Pinel 

Pourquoi c’est tentant : Avec 15K et grâce à la loi Pinel, vous avez de quoi constituer un apport et acheter un logement abordable pour le louer, tout en touchant une déduction fiscale. L’affaire du siècle, non ? Surtout que cette loi a été créée dans un but louable : inciter à l’investissement locatif sans apport pour ensuite loger des foyers modestes. Donc en plus de faire une affaire, je fais une BA. La définition même du win-win.

Oui mais non.

Parlons peu, parlons bien 🧐

Vous devez d’abord vérifier que le bien que vous achetez est éligible à la loi Pinel. Sauf que les conditions sont plutôt strictes... et le choix de votre bien se réduit souvent à peau de chapon 🐔

• Il doit se trouver dans une "zone tendue”. Rien à voir avec des quartiers chauds, ça veut seulement dire des zones dynamiques où la demande locative est élevée.
• Le bien doit être neuf, dans un habitat collectif (adieu la maison de pêcheur sur la plage bretonne).
• Il doit répondre à des niveaux de performances énergétiques ainsi qu’à des standards de rénovation indiqués dans la loi (eh oui, vous allez devoir lire un peu de paperasse supplémentaire). 
• Pour toucher votre déduction fiscale vous devez rester propriétaire pour une durée de 6, 9 ou 12 ans : c’est donc nécessairement un investissement à long terme.
• Vous devez impérativement le louer pendant la période d’engagement (exit la solution Airbnb bien sûr).

Parlons cash 💸

Même combat que pour la place de parking, une fois tout pesé, est-ce que ça vaut le coup ? 

• Vous ne choisissez pas vos locataires, ils doivent eux aussi être éligibles aux conditions établies par la Loi Pinel, avec un plafond de revenu limité au-delà duquel ils pourront aller se faire cuire un œuf. 
• Ce qui est aussi plafonné c’est le prix de votre location, en fonction des zones. À certains endroits, le prix au m² est limité à 12,95 euros (soit en gros le prix d'un 🐔). Globalement, il faut compter 20% en dessous des prix du marché. Autant vous dire qu’il faut être TRÈS vigilant quant à votre capacité à rembourser votre prêt avec ces revenus locatifs. 
• Votre déduction fiscale est au maximum de 2% par an sur le prix du bien et ce taux sera réduit à partir de 2023, qui plus est vous êtes imposés sur les loyers.
• Et enfin, vous l’aurez compris, pour vraiment savoir 1) si le bien que vous convoitez est éligible 2) si son achat en vaut la peine, il faudra sans doute vous faire conseiller par des tiers (conseillers, vendeurs, notaires)... Et tout travail mérite (gros) salaire. Parfois 10% du prix de revient. 

Placer mes oeufs dans un panier ? 

Fausse bonne idée #3 : Les fonds structurés ou fonds à formule 

Pourquoi c’est tentant : À l’origine, l’idée était bonne. En mélangeant des actions et options pour chercher la performance et des obligations pour préserver le capital, on combine parfaitement risque et rendement.

Historiquement, ça s’appelait “produits structurés”, maintenant, on dit “synthétiques” : on n’investit plus vraiment sur un actif, mais sur la promesse d’une banque ou d’un assureur de nous payer un montant donné par une formule. Traditionnellement, il y a plusieurs types de fonds avec des rapports risques/rendements allant de la formule “poule mouillée” à la version “chair de poule”.

En revanche, tous fonctionnent sur la même méthode, couplant des dates d’évaluation annuelles et le choix d’un indice de référence.

Exemple :

• on investit 100 euros ;
• aux dates anniversaires, si l’indice de référence a progressé on se fait rembourser avec une plus-value conséquente (7-9%, vraiment pas négligeable) ;
• s’il a un peu baissé, le capital est garanti ;
• s’il a beaucoup baissé (par exemple plus de 20%), le capital n’est plus garanti.

Ok, facile Spoune, j’ai compris, mais si je modère mon risque, elle est où l’arnaque ?

Malheureusement, on peut faire confiance aux concepteurs de produits financiers compliqués pour se comporter en bons renards dans le poulailler 🐔.

Alors voici la même histoire racontée du point de vue du banquier :

• mon client me prête 100 euros et je les investis ; 
• si je fais un carton, je lui paye un intérêt - certes élevé de 7 à 9% - mais je garde toute la surperformance !
• si je me plante un peu...je lui rends son argent. Normal, c'est comme s'il me l'avait prêté. Et mon client est tellement content que son capital soit garanti qu’il ne me demande même pas de taux d’intérêt.
• en revanche si c’est un désastre et que je perds plus de 20%, c’est mon client qui absorbe toute la perte. 
  

En plus : 

• L’argent est bloqué entre 6 et 8 ans. Si vous sortez avant, vous perdez probablement de l’argent. 
• Au terme de la période, rien ne garantit que votre placement ait rapporté. 
• Pour choisir judicieusement un fond à formule, mieux vaut vraiment comprendre le calcul sur lequel repose cette fameuse formule (et c’est souvent balèze).
• Pour ne rien simplifier, les indices de référence des formules sont de plus en plus exotiques - ce n’est pas le CAC, mais plutôt le “S&P Euro 50 Equal Weight Synthetic 5 % Price”.
  

Bref. À éviter si vous êtes mère-poule. 

À la formule ? Préférez la recette ! On vous donne quelques billes ici pour vous concocter un portefeuille qui claque.

Fausse bonne idée #4 : l’EHPAD

Pourquoi c’est tentant : Hormis une catastrophe naturelle ou une pandémie mondiale, il est indéniable qu’une large partie de la population vivra longtemps et probablement avec un besoin d’assistance sur les vieux jours. Oups, j’ai dit pandémie mondiale ?

Avec les progrès fulgurants de la médecine, l’espérance de vie gagne s’allonge tous les ans et le marché des EHPAD a clairement de beaux jours devant lui. Et pourtant…

Oui mais non.

Les avantages fiscaux de l’investissement dans un logement en EHPAD ? Vous ne les percevrez que 9 ans après l’achat (loi Censi-Bouvard). C’est donc un investissement à long terme… qui dépend qui plus est de l’exploitant :

• Acheter en EPHAD, c’est commencer une relation d’amour avec les exploitants de maison de retraite qui a intérêt à bien se passer. Certes, ces maisons vous assurent de payer le loyer même si votre logement n’est pas occupé. Mais l’exploitant peut décider de déménager, ou il peut  faire faillite. En tant qu’investisseur, vous payez les meubles et leur renouvellement.
• Aussi, les avantages fiscaux perçus à l’achat d’un logement en EHPAD via la Loi Censi Bouvard ne peuvent être perçus que si vous achetez du neuf. Au moment de la revente, le futur acquéreur ne pourra pas percevoir ces avantages, ce qui diminue considérablement le côté « aubaine » de la chose.
• Ah oui, et vous êtes imposés sur les loyers. Le retour sur investissement est donc plutôt à long terme et en plus de miser sur le cycle naturel de la vie vous devez aussi miser sur votre histoire d’amour avec l’exploitant. Le coup de grâce ?  Pas sûr que les EHPAD soient encore sexy pour les générations vieillissantes qui leur préfèrent des alternatives qui rockent. Demandez aux Babayagas si elles ont envie de jouer aux bridge dans la cantine de la Maison des Nénuphars...

Fausse bonne idée #5 : Le viager 

Pourquoi c’est tentant  : Quand on n’a pas l’apport suffisant pour acheter, le viager peut permettre d’obtenir un bien jusqu’à 30% moins cher que sa valeur d’origine. La condition ? Payer une rente à l’occupant jusqu’à son décès.

Il suffit de miser sur le mauvais (ou le bon) cheval, et hop, le tour est joué.
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Si on n’a pas vu le film le Viager sur l’increvable Louis Martinet, on peut cependant avoir beaucoup de compassion pour ce notaire qui avait misé gros sur le viager de sa cliente Jeanne Calment. 

• Si vous avez affaire à une Jeanne Calment bis, vous vous retrouvez à payer plus que la valeur initiale du bien. Autrement dit, votre retour sur investissement, c’est quand les poules auront des dents. 
• Dans la plupart des contrats en viager, il y a des clauses qui permettent au vendeur de résilier le contrat de vente. Vous risquez alors de perdre, en plus de votre patience, beaucoup d’argent. 
• Si votre super plan de monter le Uber du papier-toilette ne fonctionne pas et que vous vous retrouvez financièrement dans la fiente, sachez qu'au bout d’un certain nombre de rentes non payées, le propriétaire peut retirer son bien.
• Sachez que vous embarquez peut-être toute votre basse-cour dans le projet : en cas de décès de l’acquéreur, ses héritiers doivent continuer de payer les rentes.  Cependant on commence à voir éclore des contrats de viager assurés en durée pour éviter de faire porter à sa progéniture le poids de l’âge d’un miraculé de la vie. L’acheteur paie alors une valeur définie en une fois pour une durée de 10 à 25 ans. Une fois ces années écoulées, si le vendeur occupe toujours les lieux, il doit verser un loyer à son acquéreur. 
  
  

Vous l’aurez compris, l’investissement dans un viager demande une bonne dose de patience.

La vie est trop courte pour tant de privation et désormais trop longue pour faire un pari sur la mort. À ce compte-là, louez-vous des Airbnb sur la côte chaque année : au moins, vous en profiterez.

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